Warunki zabudowy przestaną być wydawane? Ministerstwo Rozwoju szykuje wielką reformę

Utworzono: 2021-01-15 g. 12:19
Autor: Przemysław Zańko
warunki zabudowy
Resort rozwoju chce zastąpić dobrze znane „wuzetki” nowym rozwiązaniem. Pojawił się pierwszy projekt nowego prawa.

Warunki zabudowy, czyli popularne „wuzetki", zostaną zastąpione nowym dokumentem – przewiduje projekt nowego prawa przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii. Planowane są też inne radykalne zmiany dotyczące planowania przestrzennego, a eksperci obawiają się, że reforma wprowadzi chaos dla budujących domy i mieszkania. Sprawę jako pierwsza opisała „Rzeczpospolita".

Warunki zabudowy znikną? „Wuzetka" powoduje liczne problemy

O potrzebie zmian w planowaniu przestrzennym mówi się w Polsce od dawna. Obecnie budowa domów i mieszkań powinna się odbywać przede wszystkim w oparciu o miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, jednak wiele gmin od lat nie jest w stanie ich uchwalić. Zamiast tego masowo wydawane są „wuzetki", czyli decyzje o warunkach zabudowy – na ich podstawie buduje się dziś ok. 50 proc. inwestycji mieszkaniowych w Polsce. Powoduje to szereg problemów:

  • nowe osiedla powstają często bez ładu i składu, bez odgórnego planu, nieraz na terenach, gdzie gmina planowała zupełnie inną zabudowę (decyzje WZ nie muszą być zgodne z gminnym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego);
  • częste są przypadki przekupstwa – inwestor po cichu płaci urzędnikom za wydanie korzystnej dla siebie „wuzetki" lub blokuje uchwalenie planu miejscowego niezgodnego ze swoimi pomysłami na zabudowę;
  • raz wydana „wuzetka" obowiązuje bezterminowo, co nieraz prowadzi do absurdów – np. deweloper zaczyna budowę ogromnego bloku na podstawie decyzji WZ sprzed dekady, choć w międzyczasie w okolicy wyrosła zabudowa jednorodzinna.

Przeczytaj: Masz dom jednorodzinny? Zgłosisz piec urzędnikom albo zapłacisz grzywnę

Efekt jest taki, że cały system planowania przestrzennego w Polsce stoi na głowie. „Wuzetki", które miały być wydawane tylko w wyjątkowych przypadkach, stanowią normę, a plany miejscowe, które miały stanowić normę, należą do wyjątków. Sytuację tę planuje zmienić resort rozwoju.

Co zamiast decyzji WZ i planów miejscowych?

Jak donosi „Rzeczpospolita", ministerstwo planuje daleko idące zmiany. Cały obecny system trafi do kosza, a gminy będą tworzyć i wydawać zupełnie nowe dokumenty:

  • ogólny plan przeznaczenia terenów – obejmie cały obszar gminy, zastępując studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego,
  • plan zabudowy – bardziej szczegółowy plan, który zastąpi miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego;
  • standardy urbanistyczne – zbiór reguł dotyczących zabudowy, które będą obowiązywać na wszystkich terenach pozbawionych planu zabudowy,
  • decyzje lokalizacyjne – wydawane w wyjątkowych przypadkach dokumenty, które zastąpią „wuzetki".

Sprawdź: Budowa domu będzie droższa. Winne warunki techniczne WT 2021

Co ważne, choć decyzja lokalizacyjna zastąpi „wuzetkę", będzie się od niej bardzo różnić. Dziś decyzja WZ jest słabo regulowana przez prawo – urzędnicy mają dużą swobodę w ich wydawaniu i mogą np. pozwolić na budowę ogromnego osiedla w szczerym polu. Tymczasem decyzje lokalizacyjne będą miały dużo węższy zakres.

– Na ich podstawie będzie można realizować inwestycje uzupełniające na terenach o zwartej zabudowie, wyposażonych w niezbędną infrastrukturę techniczną i społeczną – czytamy w „Rzeczpospolitej".

Innymi słowy, nowe „wuzetki" będą mogły służyć tylko do tworzenia tzw. zabudowy plombowej, czyli wypełniającej ostatnie puste działki na gęsto zabudowanych obszarach. Co więcej, wydawane decyzje lokalizacyjne będą musiały być zgodne z gminnymi standardami urbanistycznymi. Taka zmiana w prawie oznaczałaby koniec „wolnej amerykanki" w zabudowywaniu terenu.

Eksperci boją się chaosu

Wszystkie te zmiany to na razie jednak tylko teoria – prace nad nowym prawem dopiero ruszają. Czy planowana zmiana jest zmianą na lepsze? Eksperci cytowani przez „Rzeczpospolitą" mają mieszane uczucia. Z jednej strony przyznają, że obecny system wymaga reformy. Z drugiej jednak strony obawiają się, że jeśli gminy nie dostaną wystarczająco dużo czasu na wdrożenie nowego systemu, powstanie chaos. Nie wiadomo np., jak długo po zmianach w prawie zachowają ważność wydane wcześniej decyzje o warunkach zabudowy. Część ekspertów wyraziła też obawę, że ograniczenie swobody, jaką dają dziś „wuzetki", spowoduje wyhamowanie wielu inwestycji budowlanych.

Zobacz: Ile firm budowlanych upadło w 2020 r. przez pandemię?

Kategorie: Zmiany w prawie
Tagi: prawo budowa domu budownictwo warunki zabudowy
Zobacz pełną wersję

Zdjęcia