Kredyt hipoteczny. Lepsze raty równe czy malejące? Porównujemy zalety i wady obu rozwiązań

Utworzono: 2019-05-27 g. 16:23
Autor: Przemysław Zańko
Kredyt hipoteczny. Lepsze raty równe czy malejące?
Zaciągając kredyt hipoteczny, musimy dokonać wyboru – raty równe czy malejące? Odpowiedź brzmi: obie opcje mogą się opłacać, jednak nie w każdej sytuacji. Sprawdź, który typ raty będzie najlepszy dla Ciebie.

Na kredyt hipoteczny decydują się co roku tysiące Polaków. Powód jest prosty – chcemy mieszkać na swoim, zaś zaciągnięcie kredytu to zwykle najszybszy sposób, żeby spełnić marzenie o własnym mieszkaniu czy domu. Jednak zanim pieniądze wpłyną na konto, kredytobiorca musi dokonać kilku istotnych wyborów. Jednym z nich jest decyzja, co opłaca się bardziej – raty malejące czy równe. Jak znaleźć odpowiedź na to pytanie?

Rata kredytu hipotecznego – co wpływa na jej wysokość?

Żeby wybrać właściwy typ raty, warto najpierw dowiedzieć się o nich więcej. Zaczynając od podstaw – rata kredytu hipotecznego jest to oczywiście kwota, którą kredytobiorca co miesiąc musi zapłacić bankowi w ramach spłaty kredytu. Każda rata składa się z dwóch części:

  • kapitału – czyli części pożyczonej sumy,
  • odsetek – czyli opłaty, jaką bank pobiera za udostępnienie pieniędzy.

Przeczytaj: Kredyt hipoteczny. Czy opłaca się spłacić go wcześniej?

Na wysokość raty kredytu wpływa wiele różnych czynników. Większość z nich wynika z zapisów umowy kredytowej, jaką podpisuje z bankiem klient. Najważniejsze elementy decydujące o wysokości raty to:

  • długość okresu kredytowania,
  • kwota kredytu,
  • oprocentowanie kredytu,
  • wybór raty równej lub malejącej.

Jeśli chodzi o długość okresu kredytowania, wpływa ona na ratę bardzo prosto: im dłużej klient spłaca kredyt, tym niższa będzie comiesięczna rata. Łączna kwota do zwrócenia jest bowiem dzielona przez liczbę rat. Kredyt hipoteczny według obecnych przepisów może być zaciągnięty na okres maksymalnie 35 lat.

Kwota kredytu wpływa na wysokość raty w równie prosty sposób: im więcej klient pożyczy, tym wyższą ratę przyjdzie mu co miesiąc zapłacić. Sumę, jaką bank jest skłonny pożyczyć danej osobie, określa się na podstawie zdolności kredytowej, na którą wpływają m.in. dochody kredytobiorcy, jego wiek, spłacane przez niego obecnie pożyczki oraz ilość osób na utrzymaniu.

Sprawdź: Banki niechętnie udzielają kredytu hipotecznego samozatrudnionym. Czemu tak jest?

Im oprocentowanie kredytu jest wyższe, tym więcej odsetek klient będzie miał do zwrócenia bankowi – to zaś powoduje wzrost raty. Na oprocentowanie składają się dwa elementy: marża (zysk) banku oraz stopa referencyjna. Marża ustalana jest przez bank i ma stałą wysokość przez cały okres spłaty. Wyjątkiem są tylko kredyty udzielone w promocji – w ich przypadku marża zwykle jest niska na początku spłaty, a po jakimś czasie rośnie.

Z kolei stopa referencyjna to zmienna stopa procentowa, na której wysokość wpływa tzw. wskaźnik WIBOR (zależny z kolei od sytuacji gospodarczej na świecie). Klient ma do wyboru kredyt z WIBOR 3M (stopa procentowa zmienia się co 3 miesiące) lub WIBOR 6M (stopa procentowa zmienia się co 6 miesięcy). Wahania wskaźnika WIBOR mogą wynosić nawet kilka procent i znacząco wpływają na wysokość raty.

Raty równe i raty malejące – czym się różnią?

Ostatni czynnik wpływający na wysokość raty kredytu hipotecznego (mieszkaniowego) to wybór rat równych lub rat malejących. Co więcej, ta decyzja ma też wpływ na zdolność kredytową oraz łączną kwotę, jaką trzeba będzie zwrócić bankowi. Czym się różnią te dwa typy rat?

Raty równe:

  • zachowują tę samą wysokość przez cały okres spłaty;
  • pierwsza rata równa jest o ok. kilkanaście procent niższa niż pierwsza rata malejąca;
  • klient najpierw spłaca przede wszystkim odsetki, a dopiero potem kapitał;
  • wysokość raty jest mniej zależna od zmian wskaźnika WIBOR;
  • klient łącznie zwraca bankowi wyższą kwotę niż przy ratach równych.

Można zatem powiedzieć, że raty równe są bardziej stabilne i bardziej przewidywalne – kredytobiorca zawsze wie, jaką kwotę przyjdzie mu zapłacić w kolejnym miesiącu. Jednak z drugiej strony całkowity koszt kredytu jest w tym wariancie wyższy o kilkanaście czy nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Raty malejące:

  • są najwyższe na początku okresu spłaty, a potem z każdym miesiącem maleją;
  • pierwsza rata malejąca jest o ok. kilkanaście procent wyższa niż pierwsza rata równa;
  • klient najpierw spłaca głównie kapitał, a w dalszej kolejności odsetki;
  • wysokość raty jest bardziej zależna od zmian wskaźnika WIBOR;
  • klient łącznie oddaje bankowi niższą kwotę niż przy ratach równych.

Jak widać, raty malejące są z kolei mniej stabilne i początkowo sporo wyższe niż raty równe – klient musi zatem mieć pewne oszczędności i być przygotowany na niespodzianki. W ostatecznym rozrachunku kredytobiorca zwróci jednak bankowi sporo niższą kwotę.

Co lepsze przy kredycie mieszkaniowym: raty równe czy malejące?

Decydując się na zakup mieszkania lub domu i zawierając umowę kredytową, klient banku musi przede wszystkim zastanowić się nad swoją sytuacją finansową. I jeden, i drugi typ rat może się bowiem opłacać – wszystko zależy od tego, co jest dla kredytobiorcy ważniejsze.

Raty równe będą najkorzystniejsze dla osób, które chcą przede wszystkim mieć przy spłacie poczucie bezpieczeństwa. Gdy wysokość raty jest stała, nie trzeba się obawiać niespodziewanych wydatków związanych z kredytem i łatwiej jest planować budżet. Rata może się oczywiście nieco zmieniać wraz ze zmianami wskaźnika WIBOR, jednak będą to zmiany dużo mniejsze niż w przypadku rat malejących. Co więcej, wiele banków oferuje przy tym typie rat dodatkowe udogodnienie: zamrożenie oprocentowania przez pierwszych kilka lat spłaty kredytu. Trzeba jednak pamiętać, że po upływie tego okresu wysokość raty zmieni się skokowo, a łącznie przez cały okres kredytowania klient odda bankowi więcej pieniędzy niż przy ratach malejących.

Zobacz atrakcyjne nieruchomości na sprzedaż na stronie lub w aplikacji Gratki

Raty malejące powinny wybierać osoby, które chcą przede wszystkim zapłacić mniej. To szczególnie korzystna opcja dla kredytobiorców pożyczających duże sumy na długi okres, ponieważ wtedy oszczędności wynikające z rat malejących są największe. Dodatkowym plusem jest to, że po trudnych początkach kredyt będzie z każdą kolejną ratą coraz łatwiejszy do spłacenia. Decydując się na ten sposób spłaty, trzeba jednak dysponować pewnymi oszczędnościami, żeby poradzić sobie z wyższymi ratami początkowymi oraz silniej odczuwanymi wahaniami wskaźnika WIBOR.

Porównanie korzyści wynikających z obu typów rat najlepiej obrazuje przykład.

Jeżeli kredytobiorca pożyczy od banku 300 tys. zł (oprocentowanie 3,72 proc.) na 30 lat, to przy ratach równych zapłaci co miesiąc kwotę 1 384,24 zł, a łącznie zwróci bankowi 498 326,40 zł. Jeśli na tych samych warunkach klient pożyczy identyczną kwotę, ale wybierze raty malejące, jego pierwsza rata wyniesie 1 763,33 zł, a rata ostatnia – tylko 835,92 zł. Co więcej, ostatecznie zwróci on bankowi 467 865,00 zł – o 30 461,40 zł mniej niż przy ratach równych.

Wybór typu raty a zdolność kredytowa

Na koniec warto wspomnieć, że wybór między ratą równą a ratą malejącą przy kredycie hipotecznym ma też wpływ na zdolność kredytową. Od tej decyzji zależy więc po części, jak dużą kwotę bank zdecyduje się pożyczyć danej osobie na zakup domu czy mieszkania. Jak to działa?

Zobacz: Jakie elementy mają wpływ na przyznanie kredytu hipotecznego?

Najkrócej rzecz ujmując, bank bierze pod uwagę wysokość pierwszej raty i na tej podstawie szacuje, jak dużym obciążeniem dla budżetu klienta będzie spłata kredytu. Jeśli pierwsza rata jest wysoka, bank może uznać, że klient nie poradzi sobie z tak dużym comiesięcznym wydatkiem i przyzna takiej osobie mniej pieniędzy. Dlatego właśnie osoby, które chciałyby uzyskać wysoki kredyt, powinny wybierać raty równe – pierwsza rata jest w ich przypadku dużo niższa niż przy ratach malejących. 

Kategorie: Kredyt hipoteczny
Tagi: kredyt mieszkaniowy kredyt hipoteczny zakup nieruchomości
Zobacz pełną wersję

Zdjęcia